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　　住建部2026年房地产与城乡建设工作部署，以融资白名单制度为抓手、城市更新为载体、房地产新模式为核心、中国建造升级为方向，从资金、需求、产业、制度四个维度推动住房城乡建设领域实现高质量转型，行业从“规模扩张”正式迈入“质量提升”的新发展阶段。

　　资金端，融资白名单制度的深化实施与主办银行制的推行，打破了房企传统融资僵局，通过项目资金封闭管理、贷款展期灵活调整等举措，为优质房企和合规项目提供长效流动性支持，推动房地产金融从“全面纾困”转向“精准滴灌”，截至2025年末白名单项目贷款审批金额已超7万亿元，行业信用风险有序缓释。

　　需求端，因城施策下的刚性与改善性住房需求支持、“好房子”建设的全链条推进，叠加城市更新带来的存量住房品质提升，推动住房供给从“有房住”向“住好房”转变，激活高品质住房消费市场，带动上下游产业链协同升级。

　　产业端，城市更新的民生、发展、安全三大工程落地，为基建、建材、园林等行业打开增量市场；智能建造、绿色建筑的大力发展，推动建筑业从传统劳动密集型向技术密集型转型，培育新质生产力。

　　制度端，项目公司制、现房销售制等房地产发展新模式基础制度的搭建，从根源上规范行业发展，防范交付风险与资金挪用问题，推动房地产行业形成“稳开发、优融资、强监管”的长效发展机制，行业生态持续优化。

　　整体来看，政策组合拳实现了“防风险、促转型、惠民生、稳增长”的多重目标，房地产、建筑业、基建等核心板块迎来结构性机遇，央企国企及优质民企成为行业发展主力军，行业集中度进一步提升。

　　二、细分行业发展趋势：四大赛道明确升级方向，高质量发展成核心主线 房地产行业：模式重构与品质升级双轮驱动，行业分化持续加剧

　　房地产行业将从“高杠杆、高周转”的传统模式，向“低负债、高品质、强运营”的新模式转型。一方面，项目公司制、主办银行制、现房销售制三大基础制度落地，倒逼房企优化资金管理，聚焦项目开发品质与交付能力，无资质、高负债的中小房企将加速出清，央企国企及优质民企凭借资金、信用、资源优势，市场份额持续提升。另一方面，“好房子”建设成为行业发展核心抓手，从设计、材料、建造到运维的全链条品质提升，推动住房产品向绿色、智慧、安全、舒适升级，精装修、绿色建材、智能家居等配套领域迎来发展红利。同时，因城施策下的库存优化与需求支持，将推动不同能级城市市场差异化发展，核心一二线城市改善性需求持续释放，三四线城市以去库存为主，行业发展更趋理性。

　　城市更新将摆脱传统“大拆大建”模式，进入“先体检、后更新”的精准实施阶段，民生、发展、安全三大工程成为核心发力点。民生工程方面，城镇老旧小区改造、完整社区建设将持续推进，2026年改造规模有望保持高位，加装电梯、社区配套升级成为重点；发展工程方面，地下管网、老化燃气管道等市政设施更新改造常态化，老旧街区、厂区的焕新升级将打造城市新经济载体，历史文化保护与开发融合发展；安全工程方面，城市排水防涝、基础设施生命线工程建设加速，房屋全生命周期安全管理制度落地，城市安全保障能力持续提升。同时，城市更新投融资体系的完善，将吸引社会资本参与，形成“政府引导、市场运作、多元参与”的可持续发展模式，万亿级市场空间逐步释放。

　　建筑业将以打造“中国建造”升级版为目标，实现从传统建造向智能建造、绿色建造的全面转型。智能建造成为发展核心，造楼机、盾构机等大国重器的应用范围持续扩大，BIM技术、人工智能、大数据在工程设计、施工、运维全流程的渗透，推动建筑业生产效率提升，现代化建筑产业工人队伍的培育将解决行业用工短缺问题。绿色建筑发展提速，绿色建材的强制使用比例逐步提高，节能、低碳、环保成为建筑产品核心要求，装配式建筑迎来规模化发展。同时，建筑业市场化改革深化，“放管结合”的市场机制激发主体活力，行业从“重规模”向“重品质”转变，工程质量与安全管理水平持续提升。

　　“中国建造”将依托技术、成本、产业链优势，加快全球化布局，稳步提升在全球产业分工中的地位。住建部将整合建筑业上下游产业链，鼓励建筑企业“走出去”，从单一工程承包向“设计+施工+运营”的全产业链服务转型，雅万铁路、卢塞尔体育场等标杆项目的示范效应持续释放。“一带一路”共建国家成为建筑出海核心市场，基础设施建设、民生工程、城市更新等领域的合作持续深化，同时，中国建造的技术标准与管理经验将加快国际化输出，推动与当地市场的深度融合。此外，智能建造与绿色建筑的技术优势，将成为中国建筑企业参与国际竞争的核心抓手，高端工程承包市场份额逐步提升。

　　房地产融资白名单制度的深化、主办银行制的推行，为优质房企和合规项目提供了长效资金支持，贷款展期的灵活调整实现了“以时间换空间”，缓解了行业短期偿债压力；城市更新相关政策体系、规划实施体系、投融资体系的构建，为城市更新项目落地提供了制度保障；智能建造、绿色建筑的产业支持政策，推动建筑业技术创新与产业升级。同时，“十五五”规划对新型城镇化、房地产高质量发展的部署，以及中央经济工作会议“稳定房地产市场”的要求，为行业发展提供了明确的政策导向，各地方配套政策的跟进将进一步释放政策红利。

　　我国新型城镇化仍在持续推进，常住人口城镇化率仍有提升空间，核心城市与城市群的发展将带动住房需求与城市建设需求增长；同时，城市存量住房与基础设施的优化调整空间广阔，城市更新、老旧小区改造、市政设施更新等存量市场成为行业发展新增长点。此外，人民群众对高品质住房、宜居城市环境的需求升级，推动“好房子”、绿色建筑、城市小微公共空间等领域的市场需求持续释放，为行业发展提供了内生动力。

　　人工智能、大数据、区块链、BIM技术等数字技术与建筑业的深度融合，推动智能建造快速发展，实现工程设计的智能化、施工的自动化、运维的精细化，大幅提升行业生产效率，降低人工成本与安全风险。绿色建筑技术的创新与应用，推动建材、施工、运维全流程的低碳化转型，契合“双碳”目标要求，绿色建材、节能设备等领域迎来发展机遇。同时，数字技术与房地产的融合，推动智慧社区、智能家居的发展，提升住房产品的附加值与居住体验，打开行业发展新维度。

　　房地产新模式与“好房子”建设，带动上游建材、设计、施工，下游装修、家居、物业等全产业链协同升级；城市更新的三大工程，为基建、园林、管网、电梯等行业提供增量需求；智能建造与绿色建筑的发展，推动建筑业与高端制造、数字经济的融合发展。各产业链环节相互赋能，形成“房地产+建筑业+基建+高端制造”的发展合力，行业发展的协同效应持续释放，相关细分领域均迎来发展机遇。

　　- 保利发展（600048）：央企龙头，融资成本低、信用优势显著，白名单项目占比高，2025年销售额同比保持正增长，“好房子”建设布局领先，绿色建筑与精装修项目占比超60%。公司资金链稳健，项目交付能力强，在行业分化中持续抢占市场份额，业绩增长确定性高，估值处于行业合理水平。

　　- 万科A（000002）：优质民企代表，银行融资依存度超70%，充分受益于白名单制度与贷款展期政策，短期偿债压力大幅缓解。公司聚焦核心城市改善性住房需求，“好房子”建设落地成效显著，物业、物流等多元业务协同发展，抗风险能力强，估值具备修复空间。

　　- 中国电建（601669）：基建央企龙头，在地下管网、水利水电、城市排水防涝等领域具备技术与工程优势，深度参与城市更新安全工程与发展工程，2025年基建订单同比增长35%，海外业务布局完善，“一带一路”项目贡献持续增量。

　　- 东方雨虹（002271）：建筑防水龙头，城市更新中市政设施、老旧小区改造带来大量防水需求，公司绿色防水建材产能布局完善，与头部房企合作紧密，白名单项目供货占比持续提升，2025年营收与利润保持双增长。

　　- 三一重工（600031）：工程机械龙头，造楼机、盾构机等智能建造设备市场份额领先，产品技术水平国际一流，深度参与“中国建造”升级，国内基建与海外出口双轮驱动，2025年智能建造设备销售额同比增长40%。

　　- 北新建材（000786）：绿色建材龙头，石膏板、防水材料等产品符合“好房子”建设标准，与头部房企和基建企业合作广泛，产能布局全国化，绿色建材产能占比超80%，受益于行业品质升级与绿色发展。

　　- 工商银行（601398）：国有大行龙头，与央企国企房企合作紧密，白名单项目贷款投放规模居行业前列，主办银行制推行下，项目资金封闭管理降低信贷风险，房地产对公贷款不良率企稳，资产质量边际改善。

　　- 招商银行（600036）：零售与对公金融协同发展，聚焦优质房企与核心城市房地产项目，白名单项目融资审批效率高，房地产贷款不良率低于行业平均水平，主办银行制下综合金融服务收入有望提升。

　　当前房地产市场销售仍处于承压状态，若核心一二线城市改善性需求释放缓慢，三四线城市去库存效果不佳，将导致房企销售回款不及预期，进而影响项目与银行信贷资产质量，行业复苏进程受阻。

　　房地产新模式制度、城市更新投融资体系、融资白名单制度等相关政策的落地效果，依赖于地方政府与金融机构的执行力度。若抵押物价值重估、贷款展期细则、预售资金监管等具体执行环节出现偏差，将影响政策实效，难以有效缓解房企资金压力。

　　尽管融资白名单制度为优质项目提供支持，但部分困境房企仍面临债务违约风险，若债务风险出现传导，可能引发行业连锁反应，同时，中小房企加速出清过程中，可能出现项目烂尾、工程款拖欠等问题，影响上下游产业链企业经营。

　　城市更新、智能建造等赛道的发展机遇，吸引大量企业入局，行业竞争加剧。部分企业为抢占市场份额采取低价策略，可能导致行业整体毛利率下滑；同时，建筑业提质升级过程中，技术研发与设备更新成本提升，若企业成本控制能力不足，将挤压盈利空间。

　　“中国建造”出海过程中，面临海外地缘政治冲突、汇率波动、当地政策法规差异等风险，若海外项目建设受阻、回款延迟，将影响建筑企业海外业务业绩；同时，国际建筑巨头的竞争，也将增加中国企业海外市场拓展难度。

　　住建部2026年住房城乡建设工作部署，为房地产、建筑业、基建等行业划定了清晰的高质量发展方向，融资白名单、城市更新、房地产新模式、中国建造升级四大核心抓手，推动行业重构与价值升级，政策、市场、技术三重红利叠加，行业迎来中长期结构性投资机遇。

　　聚焦四大细分赛道龙头企业：一是央企国企房地产开发龙头，凭借信用、资金优势充分受益于融资支持与行业集中度提升，兼具业绩稳定性与估值修复空间；二是城市更新与基建细分龙头，受益于三大工程落地带来的增量需求，技术与工程优势显著；三是智能建造与绿色建筑标杆企业，技术驱动成长，是建筑业新质生产力的核心代表，长期增长潜力巨大；四是与优质房企深度合作的银行龙头，主办银行制下信贷规模与综合收益提升，资产质量边际改善。

　　风险防范方面，需重点关注房地产市场复苏不及预期、政策执行偏差、行业信用风险传导、市场竞争加剧及海外业务拓展等五大风险。建议投资者跟踪市场销售回款数据、政策落地细则及企业经营指标，精选基本面稳健、核心竞争力突出的龙头企业布局，把握行业高质量发展带来的中长期投资机会。

　　港易生变！巴拿马港口运营合同被裁定无效，李嘉诚旗下长和股价大跌；香港政府：强烈不满；外交部：中方将采取一切必要措施维护权益

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